解决华夏幸福商票危机，关键点也许是他，一定要看

解决华夏幸福商票危机，关键点也许是他，一定要看，2021年华夏幸福不那么幸福！众多华夏持票人也从过去的幸福与美好时代，在2021年1月中旬开始陆续跌入深潭。

4月22日，华夏幸福再次发布《公司及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告》，这距离上一次公告仅仅相隔5天。至此，华夏幸福公司逾期债务合计已近500亿元。

误判形势之过？

作为昔日的“环京霸主”，华夏幸福曾将公司当前的债务危机归咎于“错误研判环京形势”：“环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元。”从其地产所在位置来说，好像的确如此。华夏幸福旗下房地产品牌孔雀城遍布环京地区，香河、大厂、广阳、固安、永清……

自2017年限购令以来，环京房价遭遇腰斩，不少房企因此受到影响，而重仓环京的华夏幸福则更为“受伤”。这么说来，华夏幸福今日之危机的确与其误判形势有很大关系。但从财务报表上似乎又能看出其他一些问题。

资产负债表中居高不下的应收账款格外引人注目。

高居不下的应收账款

从近几年的报表来看，华夏业务规模膨胀得越快，应收账款的规模也就越大。2015年的时候，应收账款是71亿多的水平，到了2019年，应收账款就膨胀到了近469亿元之巨。也就是说，4年时间，虽然迅速迈过了“千亿门槛”，但是，也就是用4年时间，应收账款膨胀了将近7倍。

2020年全年数据虽未公布，但前三季度的财务报表显示，应收账款规模继续膨胀，已经到达了近548亿元的水平。

如果把华夏幸福花钱做土地一级开发整理、基础设施建设的合同资产都算进去，这个规模只可能更大。

照理说来，只要把这些应收账款变现，或者说让这些债务人尽快还钱，华夏幸福的危机不就解除了吗？

TIPS

票研科普—合同资产

根据《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）的规定，合同资产，是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。与应收账款不同，应收款项是企业无条件收取合同对价的权利，即企业仅仅随着时间的流逝即可收款，而合同资产并不是一项无条件收款权，该权利除了时间流逝之外，还取决于其他条件（例如，履行合同中的其他履约义务）才能收取相应的合同对价。

应收是谁的？

事情没那么简单！这还得从这些应收账款到底对应的是哪些债务人说起。

对此，华夏幸福一直处理得非常低调，没有在任何公开媒体上做过讨论。也没有像某些会哭的孩子一样，到处宣扬。但从其开发的项目公司就可知晓，多为产业新城。到现在，华夏幸福前五位的应收账款对象都是地方基层政府，分别是固安县新兴产业示范区财政分局、河北沙城经济开发区管委会、南京溧水经济开发区管委会、长三角嘉善商务服务区管委会、大厂回族自治县财政局。

之所以造成今天的局面，其实这和它的业务模式直接相关。也就是“园区开发、整体勾地、住宅回款、招商引资”，而这其实这只是外壳而已，华夏幸福收益模式的核心，是一种变相的和地方政府“分利”的制度设计。

“创新”模式铸就辉煌

在战略性地选对了固安这个环京门户之后，对于利益的分配，最初华夏幸福和固安政府商定的是这样一种模式：

土地整理部分的成本政府返还给华夏幸福；土地出让净收益的部分，政府方面和华夏幸福分成，所谓“净收益”部分，就是土地出让过程中的增值部分，比例由华夏幸福和固安政府方面商定。

这是一个十分简单直接的方式，但正因为过于“简单直接”，引起了监管部门的关注。其结果是，中央有关监管部门，直接对这种模式提出异议，认为这违反了国家的有关土地管理规定。于是，这一模式施行不久，就不得不“下马”。

在简单直接的模式被叫停后，华夏幸福专门设立了另外一套制度设计，其核心，是绕过“政府财政资金直接返还”这道敏感红线，而是以政府向华夏幸福支付一定条件和比例的服务费用，来实现风险和利益的共同绑定。

这套模式的核心，是政府支付给华夏幸福“园区服务费”。从大的科目上来说，属于政府购买产业促进的社会服务。

园区服务费大概分为三个部分：土地整理、基础设施和公共设施建设费；园区规划咨询费；产业发展服务费。

通过这样的制度设计，华夏幸福规避了直接由政府财政资金返还，或者直接参与与财政资金分成。政府付钱的性质，也由此变成了“购买社会服务”。这笔钱实际上是园区内新产生收入的地方留存部分，在这部分中，华夏幸福与基层政府约定一个比例，作为支付这笔费用的来源。对于政府而言，这笔费用的支付，要纳入年度的财政预算。这种模式，让华夏幸福一度收益颇丰，但也为以后应收账款的快速膨胀，埋下了伏笔。

成也萧何败也萧何

如果是一般模式的企业，如此模式下形成的应收账款，早就会冲垮企业的现金流堤坝。但是，华夏幸福靠另一个车轮：勾地——低成本拿地——住宅销售所形成的销售回款，在相当长的时间内，平衡了华夏幸福的现金流，并在一定时间内支撑了华夏幸福的规模扩张。但是，当环京住宅销售的重要区域遭遇冰峰之后，现金流的堤坝就只能面临溃决的状态。

于是，华夏幸福就面对：政府服务费支付账期拉长，企业投入不能返回；住宅项目销售不畅，无法回流现金的困境。最终，流动性危机爆发，偿付危机显现。

TIPS

票研社评

如此说来，想要回这数量巨大的应收账款实属不易。而单纯靠外部资金的补给与救助显然无法解救这打不破的迷局。这类应收账款能否通过法律手段得以解决，这恐怕只有时间能告诉我们答案。面对这样的困境，不期待、不等待，唯有自救才是上策。

来源：友佳互联

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